Código Civil Livro II – Direito das Obrigações 1. Esta disposição encontra-se em vigor para o contrato de aluguer e para o contrato de arrendamento de prédio rústico. No que concerne ao contrato de arrendamento de prédio urbano, é necessário confrontar o disposto neste artigo 1037º com o artigo 37º da Lei do Inquilinato, cujo conteúdo se transcreve de seguida: “O arrendatário que for ilegalmente perturbado ou esbulhado da posse dos direitos que, por efeito do contrato, tem sobre o prédio arrendado, pode usar, mesmo contra o senhorio, dos meios competentes para a manutenção ou restituição da sua posse, durante o prazo do arrendamento.”. O artigo 37º da Lei do Inquilinato, embora na mesma linha do artigo 1037º, não chega a ser tão completo como é o preceito do Código Civil. Com efeito, o artigo 37º da Lei do Inquilinato não contém regra idêntica ao nº 1 do artigo 1037º, onde se estabelece, de modo injuntivo, a obrigação negativa de o locador praticar quaisquer actos que ponham em causa o gozo da coisa pelo locatário. Na falta dessa norma, julgamos ainda que o artigo 1037º, nº 1 do Código Civil é aplicável ao arrendamento de prédio urbano. Essa conclusão é consonante com o papel subsidiário que o artigo 1º, nº 1 da Lei do Inquilinato atribui ao Código Civil, bem como com a anotação do artigo 1031º, que também se considerou subsidiariamente aplicável ao arrendamento de prédio urbano. De facto, a vigência do artigo 1037º, nº 1 em matéria de arrendamento urbano é essencial para o funcionamento do próprio artigo 37º da Lei do Inquilinato, onde se permite o exercício da acção possessória contra o próprio senhorio, na medida em que esta acção só tem razão de ser se, a priori, o senhorio não puder praticar actos que diminuam ou ponham em causa o gozo da coisa pelo arrendatário. 2. Ao invés, somos de parecer que o artigo 1037º, nº 2 é inaplicável ao contrato de arrendamento de prédio urbano uma vez que o artigo 37º da Lei do Inquilinato constitui regra especial, motivo pelo qual a sua aplicação tem prevalência em face da lei geral. Note-se ainda que enquanto o artigo 1037º do Código Civil remete, genericamente, para o capítulo da defesa da posse – artigos 1276º e seguintes – o artigo 37º da Lei do Inquilinato restringe os meios de reacção do arrendatário às acções de manutenção e de restituição da posse. SECÇÃO III Obrigações do locatário SUBSECÇÃO I Disposição geral Artigo 1038º (Enumeração) São obrigações do locatário: a) Pagar a renda ou aluguer; b) Facultar ao locador o exame da coisa locada; c) Não aplicar a coisa a fim diverso daqueles a que ela se destina; d) Não fazer dela uma utilização imprudente; e) Tolerar as reparações urgentes, bem como quaisquer obras ordenadas pela autoridade pública; f) Não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar; g) Comunicar ao locador, dentro de quinze dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada; h) Avisar imediatamente o locador, sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa, ou saiba que a ameaça algum perigo ou que terceiros se arrogam direitos em relação a ela, desde que o facto seja ignorado pelo locador; i) Restituir a coisa locada findo o contrato. 256 Somos de parecer que o artigo 1038º é plenamente aplicável, tanto ao contrato de aluguer e de arrendamento de prédio rústico, como igualmente ao contrato de arrendamento de prédio urbano. C o m efeito, apesar da vigência da Lei do Inquilinato, que constitui regime especial para o arrendamento urbano, sucede que esta lei é aplicável sem prejuízo das disposições do Código Civil, quer das disposições gerais, quer das disposições próprias do contrato de locação que a não contrariem (cf. artigo 1º, nº 1 da Lei do Inquilinato). Portanto, é a própria Lei do Inquilinato que determina que o regime do Código Civil é aplicável, embora apenas a título subsidiário e desde que tal não contrarie as disposições do novo diploma legal. Para além disso, acresce que a Lei do Inquilinato não contém um elenco de direitos e obrigações das partes, apenas sendo referenciadas algumas situações particulares. Em vez disso, o artigo 27º estabeleceu que “Além das obrigações essenciais que lhes incumbem por efeitos do contrato, o senhorio e o arrendatário respondem por todas aquelas a que nele respectivamente se sujeitaram e que não ofendem quaisquer disposições legais da espécie imperativo ou coactiva”. Ora, no artigo é utilizada a expressão “além das obrigações essenciais”, sem que depois sejam enumeradas estas obrigações. Sendo assim, consideramos que as obrigações essenciais das partes – senhorio e arrendatário – devem ser retiradas do disposto no Código Civil, subsidiariamente aplicável. SUBSECÇÃO II Pagamento da renda ou aluguer Artigo 1039º (Tempo e lugar do pagamento) 1. O pagamento da renda ou aluguer deve ser efectuado no último dia de vigência do contrato ou do período a que respeita, e no domicílio do locatário à data do vencimento, se as partes ou os usos não fixarem outro regime. 2. Se a renda ou aluguer houver de ser pago no domicílio, geral ou particular, do locatário ou de procurador seu, e o pagamento não tiver sido efectuado, presume-se que o locador não veio nem mandou receber a prestação no dia do vencimento. 1. O artigo 1039º, nº 1 é aplicável ao contrato de aluguer e bem assim ao contrato de arrendamento de prédio rústico. Relativamente ao contrato de arrendamento de prédio urbano, deve aplicar-se o artigo 25º da Lei do Inquilinato, que consubstancia um regime jurídico especial. Esta disposição estabelece, a título supletivo, que a renda deve ser paga no domicílio do arrendatário do primeiro ao quinto dia útil do período mensal a que respeita. Muito embora o artigo 25º refira apenas o caso do pagamento mensal da renda, somos de parecer que o mesmo deve aplicar-se, por analogia, aos outros casos. Assim, por exemplo, se as partes acordarem que a renda deve ser paga de dois em dois meses, julgamos que deve recorrer-se à aplicação analógica do artigo 25º, nº 1, concluindo que a renda deve ser paga do primeiro ao quinto dia útil do período a que respeita, que, no caso em apreço, seria o período de dois meses. Portanto, salvo melhor entendimento, consideramos que não deve recorrer-se ao Código Civil nesta matéria na medida em que as soluções para a integração das lacunas devem procurar-se, em primeira linha, no âmbito do diploma especial que as regula. Situação diferente seria a de a Lei do Inquilinato nada dizer sobre o lugar e o prazo da obrigação de pagamento da renda, pois nessa hipótese seria subsidiariamente aplicável o artigo 1039º do Código Civil, por força do artigo 1º, nº 1 da Lei do Inquilinato. Não sendo esse o caso, isto é, uma vez que a própria Lei do Inquilinato regula parcialmente este assunto, julgamos que deve procurar-se integrar a lacuna dentro do sistema instituído por esta lei. 2. Por sua vez, o artigo 1039º, nº 2 também não pode ser aplicado ao contrato de arrendamento de prédio urbano na medida em que existe disposição especial nesta matéria, constituída pelo artigo 100º, nº 2 da Lei do Inquilinato. Esta disposição estabelece também que no caso de o pagamento da renda dever ser efectuado no domicílio geral ou particular do arrendatário ou do seu procurador, e, não tendo sido realizado este pagamento, se presume que foi o senhorio que não foi nem mandou receber a prestação aquando do seu vencimento. 257