Código Civil Livro II – Direito das Obrigações SUBSECÇÃO III Restituição da coisa locada Artigo 1043º (Dever de manutenção e restituição da coisa) 1. Na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato. 2. Presume-se que a coisa foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção, quando não exista documento onde as partes tenham descrito o estado dela ao tempo da entrega. 1. O artigo 1043º é aplicável ao contrato de aluguer, bem como ao contrato de arrendamento de prédio rústico. Por seu turno, em relação ao contrato de arrendamento de prédio urbano, o artigo 38º da Lei do Inquilinato constitui uma disposição especial aplicável em detrimento do regime instituído na regra geral. Não obstante, o nº 1 do artigo 38º da Lei do Inquilinato contém uma solução idêntica ao nº 1 deste artigo, aí se estabelecendo que o arrendatário é responsável pela manutenção do prédio no estado em que o recebeu, com ressalva das deteriorações inerentes a uma prudente utilização. Por sua vez, o nº 2 deste artigo vem consagrar que se consideram inerentes a uma prudente utilização todas as pequenas danificações efectuadas pelo arrendatário no prédio, para seu conforto ou comodidade, que estejam conformes aos usos. Porém, o arrendatário deve reparar estes pequenos danos antes de restituir o prédio. 2. Da mesma forma, em sede de arrendamento urbano não é viável a aplicação do artigo 1043º, nº 2, uma vez que o nº 4 do artigo 38º da Lei do Inquilinato contém um regime especial. Artigo 1044º (Perda ou deterioração da coisa) O locatário responde pela perda ou deteriorações da coisa, não exceptuadas no artigo anterior, salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela. Paralelamente aos artigos anteriores, deve considerar-se que o artigo 1044º do Código Civil é meramente aplicável ao contrato de aluguer e ao arrendamento de prédio rústico, mas não ao arrendamento de prédio urbano, para o qual vigora o artigo 38º, nº 3 da Lei do Inquilinato. Embora a disposição da Lei do Inquilinato contenha uma formulação diversa, o seu conteúdo coincide com o consagrado neste artigo 1044º, ou seja, estabelece-se que o arrendatário é responsável pela deterioração do prédio arrendado, contanto que se não trate de deterioração inerente a uma prudente utilização, quer essa deterioração seja imputável ao próprio arrendatário, quer seja imputável a um terceiro a quem tenha consentido a utilização do prédio. Artigo 1045º (Indemnização pelo atraso na restituição da coisa) 1. Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, excepto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida. 2. Logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro. 260 1. O artigo 1045º, nº 1 é aplicável ao contrato de aluguer e bem assim ao arrendamento de prédio rústico. Relativamente ao contrato de arrendamento de prédio urbano, também aqui o arrendatário tem a obrigação de restituir o prédio arrendado ao senhorio, o que decorre do disposto no artigo 1038º, alínea i) do Código Civil, aplicável subsidiariamente nos termos do artigo 1º, nº 1 da Lei do Inquilinato, bem como dos artigos 38º e 41º, que mencionam esta obrigação. A questão que pode colocar-se a propósito do arrendamento urbano consiste em aferir em que momento é que se vence a obrigação do arrendatário restituir o prédio arrendado. De acordo com o regime instituído pelo artigo 1045º, esta obrigação não se vence logo no momento em que se extingue o contrato de locação. Daí que, no sistema do Código Civil, se o arrendatário se mantiver no gozo da coisa após o fim do contrato, ele não entra em mora quanto à obrigação de restituir a coisa locada, embora se encontre obrigado a pagar a contrapartida desse gozo – renda ou aluguer. Em termos análogos, o artigo 23º da Lei do Inquilinato também determina que, mesmo depois de findo ou resolvido o contrato, o arrendatário continua obrigado a pagar a renda até ao momento da restituição efectiva do prédio. Nesta medida, somos de parecer que, em matéria de arrendamento urbano, o artigo 23º da Lei do Inquilinato implica, na qualidade de regra especial, a inaplicabilidade do disposto no artigo 1045º, nº 1 do Código Civil. Do regime jurídico exposto resulta que no Código Civil a obrigação de restituição da coisa locada não se vence no momento em que o contrato finda ou se extingue, na medida em que, se o locatário continuar no gozo da coisa, esse é um gozo legítimo, que apenas o constitui na obrigação de pagar a contrapartida correspondente. Por isso, daí resulta que o vencimento da obrigação da restituição da coisa locada só se verifica com a interpelação do locatário, pelo locador, na qual este declare àquele que pretende que a coisa lhe seja devolvida. Se, depois desta interpelação, o locatário não restituir a coisa, considera-se que ele entra em mora. Isto resulta, desde logo, da comparação entre os nºs 1 e 2 do artigo 1045º, na medida em que no nº 1 o locatário só tem obrigação de pagar o montante da renda ou aluguer porque a sua obrigação de restituir a coisa locada ainda não se encontra vencida; enquanto no nº 2, como esta obrigação já se venceu e ele se encontra em mora, o montante da indemnização é superior, sendo correspondente ao dobro da renda ou aluguer. Importa averiguar se este regime é ou não idêntico ao que resulta da Lei do Inquilinato. À primeira vista, como o artigo 23º da Lei do Inquilinato, que derrogou o artigo 1045º, nº 1 do Código Civil, tem um conteúdo idêntico a este, é de considerar que o regime não sofre alteração. Não obstante, constata-se que existe uma certa incoerência entre o artigo 23º e o artigo 41º da Lei do Inquilinato, onde se diz que o arrendatário está obrigado a restituir o prédio no fim do contrato ou após a sua resolução, sob pena de ficar obrigado a indemnizar o senhorio no valor de uma renda. Assim, enquanto o artigo 23º indicia que a obrigação de restituir só se vence com a interpelação, o artigo 41º dá a entender solução diferente, ou seja, que esta obrigação se vence automaticamente no fim do contrato ou com a sua resolução. Consideramos, salvo melhor parecer, que existe uma contradição lógica entre ambas as disposições – artigos 23º e 41º da Lei do Inquilinato – na medida em que ou bem que o arrendatário tem de pagar o valor da renda se continuar no prédio depois de extinto o contrato (cf. artigo 23º), ou bem que, para além de ter de pagar a renda, deve indemnizar o senhorio no valor de uma renda (cf. artigo 41, nº 1). Isto é, ou bem que o arrendatário está em mora quanto à obrigação de restituir o prédio, nos termos do artigo 41º, daí que tenha a obrigação de indemnizar o senhorio, ou bem que não está em mora, nos termos do artigo 23º, daí que apenas deva pagar a renda correspondente ao gozo da coisa. Esta contradição lógica pode ser solucionada mediante uma interpretação conjugada com outras disposições da própria Lei do Inquilinato. Por isso, parece relevante chamar à colação o disposto no artigo 52º da Lei do Inquilinato, onde se estabelece a prorrogação automática do contrato de arrendamento sempre que, chegado ao fim do prazo, o arrendatário se mantiver no gozo do prédio. E, bem assim, o disposto no artigo 62º da Lei do Inquilinato, onde a lei determina a renovação do arrendamento se, depois da revogação, resolução ou caducidade do contrato, o arrendatário se mantiver no gozo do prédio pelo lapso de um ano, sem a oposição da contraparte. Propugnamos, por isso, uma interpretação sistemática dos artigos 23º, 41º, 52º e 62º da Lei do Inquilinato, de forma a dar prevalência à solução que resulta do artigo 23º, isto é, que a obrigação de restituição só se vence mediante interpelação do senhorio, tal como sucede no âmbito do Código Civil. Com efeito, parece-nos que apenas esta solução é compatível com a possibilidade de prorrogação e de renovação do contrato quando, apesar de o contrato se dever considerar findo, o arrendatário se mantiver no gozo do prédio. Sendo assim, esta interpretação sistemática impõe a extensão da letra do 41º, uma vez que a lei disse menos do que o seu espírito impõe, por força 261