Código Civil Livro II – Direito das Obrigações Este preceito é apenas aplicável ao contrato de aluguer e ao contrato de arrendamento de prédio rústico. Em sede de arrendamento urbano vigora um regime jurídico especial constituído pelo artigo 47º da Lei do Inquilinato, muito embora o conteúdo desta regra seja precisamente o mesmo que o plasmado no artigo 1050º. SUBSECÇÃO II Caducidade Artigo 1051º (Casos de caducidade) O contrato de locação caduca: a) Findo o prazo estipulado ou estabelecido por lei; b) Verificando-se a condição a que as partes o subordinaram, ou tornando-se certo que não pode verificar-se, conforme a condição seja resolutiva ou suspensiva; c) Quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado; d) Pela dissolução do casamento do locador ou separação judicial de pessoas e bens, se a coisa locada for de natureza dotal, ainda que haja outorga ou consentimento da mulher; e) Por morte do locatário ou, tratando-se de pessoa colectiva, pela extinção desta, salvo convenção escrita em contrário; f) Pela perda da coisa locada; g) No caso de expropriação por utilidade pública, a não ser que a expropriação se compadeça com a subsistência do contrato. 264 1. O artigo 1051º é aplicável ao contrato de aluguer e ao arrendamento de prédio rústico. 2. Relativamente ao arrendamento de prédio urbano, o artigo 48º da Lei do Inquilinato estabelece que o contrato de arrendamento caduca quando ocorra o evento mencionado no artigo 14º – celebração de contrato por locador que é titular de um direito ou de poderes legais de administração com duração previamente determinável – ou o evento mencionado no artigo 17º – o arrendamento de prédio de natureza dotal finda com a dissolução do casamento ou separação judicial de pessoas e bens, mesmo que o outro cônjuge tenha consentido na celebração do contrato. O disposto no artigo 48º, nº 1, conjugado com os artigos 14º e 17º, implica a inaplicabilidade das alíneas c) e d) do artigo 1051º do Código Civil, respectivamente, na medida em que constitui regime jurídico especial relativamente ao regime geral instituído naquelas alíneas. 3. O artigo 49º, nº 1 da Lei do Inquilinato também constitui regime especial em relação à alínea e) do artigo 1051º, pois aí se determina que o arrendamento caduca com a morte do arrendatário ou com a extinção da pessoa colectiva, sendo esta arrendatária, prevalecendo também aqui a aplicação do regime especial. 4. Por seu turno, o artigo 51º da Lei do Inquilinato constitui regime especial em face das alíneas f) e g) deste artigo, pois aí se determina que o arrendamento caduca com a perda da coisa arrendada, bem como com a sua demolição por resolução camarária ou expropriação por utilidade pública, salvo quando a expropriação se compadecer com a subsistência do arrendamento. 5. No que diz respeito à alínea b), julgamos que, apesar de a Lei do Inquilinato não se lhe referir, continua a operar como causa de caducidade, nos termos gerais de direito, mesmo em relação ao arrendamento de prédio urbano. Com efeito, se as partes apuserem uma condição ao contrato de arrendamento, são aplicáveis, nos termos gerais de direito, os artigos 270º e seguintes do Código Civil. 6. Resta aferir da vigência, em sede de arrendamento urbano, da alínea a) do artigo 1051º. Em nenhum lugar a Lei do Inquilinato determina que o decurso do prazo estipulado pelas partes ou estabelecido por lei origina a caducidade do contrato de arrendamento, pelo que pode suscitar-se a dúvida de saber se esta alínea pode ser aplicada, subsidiariamente, a este contrato. Pela nossa parte, consideramos, salvo melhor entendimento, que tal aplicação subsidiária não é viável. Chegamos a esta conclusão não apenas porque a Lei do Inquilinato não estabelece este evento como causa de caducidade, mas antes porque nos parece que decorre do regime jurídico instituído pela Lei do Inquilinato que o decurso do prazo (legal ou convencional) do arrendamento é uma causa de extinção deste contrato, mas causa esta que não se confunde com a caducidade. Ou seja, julgamos que a Lei do Inquilinato tratou o decurso do prazo como causa autónoma de extinção do contrato de arrendamento, subtraindo-a à caducidade, onde é tratada no regime do Código Civil. Este entendimento resulta do seguinte: nos termos do artigo 52º da Lei do Inquilinato, uma vez decorrido o prazo do arrendamento, o contrato considera-se prorrogado automaticamente se o arrendatário se mantiver no gozo do prédio. No entanto, ocorrendo a caducidade do contrato por verificação de algum dos eventos atrás mencionados, a Lei do Inquilinato não permite a prorrogação, mas sim a renovação do contrato se, nos termos do artigo 62º, o arrendatário se mantiver no gozo do prédio pelo lapso de um ano sem a oposição do senhorio. Sendo assim, consideramos que a alínea a) do artigo 1051º do Código Civil deve considerar-se inaplicável ao arrendamento urbano em virtude do regime especial da Lei do Inquilinato, na medida em que resulta desse regime que o decurso do prazo do arrendamento constitui causa autónoma de extinção do contrato, susceptível de dar azo à prorrogação do contrato, mas não causa de caducidade, a qual pode originar uma outra figura que é a renovação do contrato. Artigo 1052º (Excepções) O contrato de locação não caduca: a) Se for celebrado pelo usufrutuário e a propriedade se consolidar na sua mão; b) Se o usufrutuário alienar o seu direito ou renunciar a ele, pois nestes casos o contrato só caduca pelo termo normal do usufruto; c) Se for celebrado pelo cônjuge administrador e a coisa locada não tiver natureza dotal. 1. Este preceito é aplicável, de pleno direito, ao contrato de aluguer e ao contrato de arrendamento de prédio rústico. No entanto, no âmbito da Lei do Inquilinato, apesar de também se estabelecerem como causas de caducidade os factos referidos no artigo em análise, não são feitas quaisquer excepções. Ainda assim, parece de sustentar a aplicabilidade deste artigo 1052º ao arrendamento urbano, a título subsidiário nos termos do artigo 1º, nº 1 da Lei do Inquilinato e ainda por imposição dos princípios gerais de direito. 2. Em relação à excepção prevista na alínea a), é preciso fazer uma interpretação cuidadosa da norma. À luz do artigo 14º da Lei do Inquilinato, poder-se-ia afirmar que, se o senhorio era usufrutuário, no momento em que deixa de o ser, cessam os poderes com base nos quais celebrou o contrato, que deve, assim, caducar nos termos do artigo 48º, nº 1. No entanto, esta aplicação do direito revela-se meramente formal e desconforme com os princípios gerais, designadamente com o princípio da primazia da materialidade subjacente. Com efeito, o Direito não se contenta com uma mera aplicação formal ou mecânica das suas regras, antes pretende que essa aplicação se conforme com os objectivos plasmados nas soluções legais. Sendo assim, não faz sentido que o arrendamento caduque quando o senhorio, que no momento da celebração do contrato era usufrutuário, deixe de o ser para passar a ser o pleno proprietário. Nesse caso, embora ele deixe de ter os poderes do usufrutuário, passa a ser titular de uma posição jurídica mais forte, que consiste na propriedade plena. Nessa medida, não parecem existir razões que sustentem a caducidade do contrato. 3. No caso da alínea b) a lei estabelece que o arrendamento não caduca se o senhorio usufrutuário alienar o seu direito, ou se renunciar a ele. Relativamente à primeira situação – alienação do direito de usufruto – a não caducidade do contrato de arrendamento decorre do princípio geral emptio non tollit locatum, consagrado no artigo 1057º do Código Civil e bem assim no artigo 63º da Lei do Inquilinato. Ou seja, se o senhorio alienar a terceiro o direito com base no qual celebrou o contrato isso não produz a caducidade deste contrato, mas antes a sub-rogação legal do adquirente na posição jurídica do senhorio. Do mesmo modo, não parece razoável que o arrendamento caduque com a renúncia do usufrutuário ao seu direito de usufruto – cf. artigo 1476º, nº 1, alínea e) do Código Civil – na medida em que tal se revela contrário à tutela do arrendatário e ao próprio princípio emptio non tollit locatum. Com efeito, se o senhorio não pode extinguir o arrendamento com a transmissão do seu direito a outrem, também não faz sentido que o possa extinguir por meio de renúncia a esse mesmo direito. 4. No que concerne à alínea c), consultar as anotações efectuadas ao regime jurídico do dote. 265