Código Civil Artigo 1040º (Redução da renda ou aluguer) 1. Se, por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada, haverá lugar a uma redução da renda ou aluguer proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta, sem prejuízo do disposto na secção anterior. 2. Mas, se a privação ou diminuição não for imputável ao locador nem aos seus familiares, a redução só terá lugar no caso de uma ou outra exceder um sexto da duração do contrato. 3. Consideram-se familiares os parentes, afins ou serviçais que vivam habitualmente em comunhão de mesa e habitação com o locatário ou o locador. 1. O artigo 1040º é aplicável ao contrato de aluguer e ao contrato de arrendamento de prédio rústico. No âmbito do contrato de arrendamento de prédio urbano, deve aplicar-se o artigo 24º da Lei do Inquilinato, nos termos do qual há lugar à redução da renda no caso de privação ou diminuição do gozo da coisa por parte do arrendatário por causa que não lhe seja imputável nem aos seus familiares. No entanto, o arrendatário só tem direito à redução da renda se comunicar por escrito ao senhorio a ocorrência deste facto, no prazo máximo de 30 dias depois de ter “casado” o motivo da redução. Muito embora a expressão utilizada seja “casado”, parece claro que a mesma foi introduzida por lapso e que em vez de “casado” deve ler-se “cessado”1. 2. Do mesmo modo, o nº 2 do artigo 1040º é inaplicável em matéria de arrendamento urbano, devendo antes aplicar o artigo 24º, nº 2 da Lei do Inquilinato, segundo o qual se a turbação não for imputável nem ao senhorio nem aos seus familiares, só há direito à redução da renda se exceder um sexto do prazo do contrato ou o lapso de quinze dias. 3. A Lei do Inquilinato não contém uma disposição equivalente ao nº 3 do artigo 1040º do Código Civil. Ou seja, no artigo 24º da Lei do Inquilinato refere-se a privação ou diminuição do gozo da coisa arrendada imputável aos familiares do arrendatário ou do senhorio, mas não se determina quem são estes familiares. Nesta medida, somos de parecer que o nº 3 do artigo 1040º do Código Civil é aplicável ao arrendamento urbano, por via subsidiária, em virtude do disposto no artigo 1º, nº 1 da Lei do Inquilinato, uma vez que esta disposição não é contrária a nenhuma regra constante da Lei do Inquilinato. Até porque, como o artigo 114º da Lei do Inquilinato revogou expressamente o Decreto nº 43.525, de 17 de Abril de 1961, existe um autêntico vazio da regulamentação especial que importa preencher com recurso à aplicação subsidiária do Código Civil. Artigo 1041º (Mora do locatário) 1. Constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual ao dobro do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento. 2. Cessa o direito à indemnização ou à resolução do contrato, se o locatário fizer cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu começo. 3. Enquanto não forem cumpridas as obrigações a que o nº 1 se refere, o locador tem o direito de recusar o recebimento das rendas ou alugueres seguintes, os quais são considerados em dívida para todos os efeitos. 258 1 Aliás, era essa a solução constante do artigo 25º, nº 1 do Decreto nº 43.525, de 17 de Abril de 1961, revogado pela Lei do Inquilinato. Livro II – Direito das Obrigações 4. A recepção de novas rendas ou alugueres não priva o locador do direito à resolução do contrato ou à indemnização referida, com base nas prestações em mora. 1. O artigo 1041º, nº 1 é aplicável ao contrato de aluguer e ao contrato de arrendamento de prédio rústico. Em sede de arrendamento urbano o problema é tratado pelo artigo 40º da Lei do Inquilinato, onde se determina que, ocorrendo a mora do arrendatário, o senhorio tem direito a uma indemnização correspondente a 50% do valor em dívida, e não ao dobro do valor em dívida. 2. Nos termos do mesmo artigo 40º da Lei do Inquilinato, o direito à indemnização cessa se o arrendatário oferecer ou depositar a renda em dívida no prazo de oito dias, pelo que também o artigo 1041º, nº 2 é inaplicável ao contrato de arrendamento de prédio urbano. O nº 2 do artigo 40º da Lei do Inquilinato dispõe ainda, tal como o artigo 1041º, nº 1 do Código Civil, que o senhorio não tem direito a esta indemnização se resolver o contrato com fundamento no não pagamento da renda. 3. O nº 3 do artigo 40º da Lei do Inquilinato vem estabelecer regra idêntica ao artigo 1041º, nº 4, determinando que o senhorio pode receber novas rendas e que esse recebimento não prejudica o seu direito à resolução do contrato pelo não pagamento das rendas anteriores nem o direito à indemnização pela mora. Também aqui, havendo regime especial, se deve ter por inaplicável o artigo 1041º, nº 4 do Código Civil. 4. O artigo 40º da Lei do Inquilinato não contém uma regra idêntica ao nº 3 do artigo 1041º do Código Civil. Com efeito, os nºs 1, 2 e 3 do artigo 40º da Lei do Inquilinato equivalem aos nºs 1, 2 e 4 do artigo 1041º do Código Civil, mas nada é dito quanto ao disposto no nº 3 deste artigo 1041º. Todavia, o artigo 104º, nº 3 da Lei do Inquilinato determina também, em consonância com o nº 3 deste artigo, que enquanto subsistir a mora do arrendatário o senhorio tanto pode recusar as rendas seguintes, que também se considerarão em falta, como aceitá-las, sem prejuízo de nenhum dos seus direitos. Em qualquer dos casos, isto é, quer no âmbito do Código Civil, quer na Lei do Inquilinato, somos de parecer que o recebimento das novas rendas ou alugueres deve ser feito com reserva das rendas ou alugueres anteriores em dívida, sob pena de se poder suscitar um problema de abuso de direito por parte do locador, nos termos do artigo 334º. Artigo 1042º (Depósito das rendas ou alugueres em atraso) 1. Se o locatário depositar as rendas ou alugueres em atraso, bem como a indemnização fixada no nº 1 do artigo anterior, quando devida, e requerer dentro de cinco dias a notificação judicial do depósito ao locador, presume-se que lhe ofereceu o pagamento respectivo, pondo fim à mora, e que este o recusou. 2. O depósito, quando abranja a indemnização, envolve da parte do locatário o reconhecimento de que caíra em mora, salvo se for feito condicionalmente; mas este preceito não se aplica à oferta do pagamento. 1. O artigo 1042º, nº 1 é aplicável ao contrato de aluguer e de arrendamento de prédio rústico, mas não ao arrendamento de prédio urbano, na medida em que o artigo 104º da Lei do Inquilinato trata particularmente este assunto, muito embora do ponto de vista material as duas normas sejam idênticas. 2. Do mesmo modo, o nº 2 deste artigo não pode ser aplicado ao arrendamento urbano, devendo antes aplicar-se o artigo 105º da Lei do Inquilinato, que constitui regra especial. 259