Código Civil Artigo 1053º (Despejo do prédio) Em qualquer dos casos de caducidade previstos nas alíneas b) e seguintes do artigo 1051º, a restituição do prédio, tratando-se de arrendamento, só pode ser exigida passados três meses sobre a verificação do facto que determina a caducidade ou, sendo o arrendamento rural, no fim do ano agrícola em curso no termo do referido prazo. Este preceito apenas tem aplicação ao arrendamento rústico. Relativamente ao arrendamento urbano, deve considerar-se inaplicável na medida em que existe uma regra especial, constituída pelo artigo 94º da Lei do Inquilinato. Esta disposição estabelece, tal como o artigo 1053º, que no caso de o arrendamento se extinguir por caducidade, o despejo só pode tornar-se efectivo 90 dias após a verificação do evento que determinou a caducidade. Artigo 1054º (Renovação do contrato) 1. Findo o prazo do arrendamento, o contrato renova-se por períodos sucessivos, se nenhuma das partes o tiver denunciado no tempo e pela forma convencionados ou designados na lei. 2. O prazo da renovação é igual ao do contrato; mas é apenas de um ano, se o prazo do contrato for mais longo. 266 1. O artigo 1054º é aplicável ao contrato de aluguer e ao arrendamento de prédio rústico. No que concerne ao arrendamento urbano, a Lei do Inquilinato, que constitui lei especial, estabelece um regime jurídico algo diverso do instituído pelo Código Civil em matéria de renovação. Com efeito, na Lei do Inquilinato distinguem-se dois modos de continuação do contrato de arrendamento para além da sua extinção: por um lado, a prorrogação (cf. artigo 52º), e, por outro lado, a renovação (cf. artigo 62º). Decorre da análise destas duas disposições que as duas figuras são diversas, sendo também diversos os seus pressupostos. A prorrogação do contrato verifica-se quando o contrato de arrendamento chega ao seu termo, isto é, ao fim do prazo convencionado pelas partes ou fixado na lei, mas o arrendatário permanece no gozo do prédio sem que o senhorio faça a denúncia do contrato. Esta denúncia não é, porém, livre, uma vez que o artigo 53º delimita os fundamentos para a sua realização, que são a necessidade do prédio para habitação do senhorio ou quando este se proponha ampliar o prédio ou construir novos edifícios com vista a aumentar o número de locais arrendáveis. Por seu turno, a renovação do contrato de arrendamento ocorre quando este se deva extinguir por revogação, resolução ou caducidade, mas o arrendatário se mantenha no gozo do prédio pelo lapso de um ano, sem a oposição do senhorio. Nesse caso, considera-se que torna a existir arrendamento, como se o contrato nunca tivesse findado. Assim, uma vez que a Lei do Inquilinato, que constitui regime especial em relação ao Código Civil, estabelece um regime diverso, deve considerar-se inaplicável ao arrendamento urbano o disposto no nº 1 deste artigo 1054º. 2. Embora a Lei do Inquilinato consagre e estabeleça o regime da prorrogação e da renovação, em nenhum lugar deste diploma se indica qual o período de tempo pelo qual se deve considerar o contrato prorrogado ou renovado. Não era assim no Decreto nº 43.525, de 17 de Abril de 1961, cujo artigo 52º, nº 2 consagrava regra exactamente idêntica ao disposto no artigo 1054º, nº 2 do Código Civil. Acontece, porém, que o artigo 114º da Lei do Inquilinato operou a revogação expressa do Decreto nº 43.525, e, tratando-se de revogação expressa, não se afigura viável a aplicação daquela norma. Assim, existe uma lacuna na Lei do Inquilinato relativamente a esta questão, pelo que pode questionar-se se o disposto no nº 2 do artigo 1054º é subsidiariamente aplicável ao arrendamento urbano, ou se se deve procurar uma outra solução para determinar o prazo da prorrogação e da renovação do arrendamento de prédio urbano. Livro II – Direito das Obrigações De acordo com a primeira possibilidade enunciada, ou seja, admitindo que é possível aplicar subsidiariamente o disposto no artigo 1054º, nº 2 do Código Civil, isso significa que o contrato de arrendamento urbano se considera prorrogado ou renovado pelo mesmo período de tempo por que foi celebrado. Porém, a prorrogação ou a renovação é de apenas um ano se o prazo do contrato for mais longo do que este. Esta é a solução que consta do Código Civil e constava já do Decreto nº 43.525. Outra possibilidade consiste em recusar a aplicação subsidiária do Código Civil a este caso. Nesta ordem de ideias, o limite máximo de um ano mencionado no artigo 1054º, nº 2 pode fazer sentido no regime instituído pelo Código Civil, mas no regime delineado pela Lei do Inquilinato em lugar algum se determina que o arrendamento vale por um ano. Ao invés, a regra supletiva repetidamente consagrada pela Lei do Inquilinato é a de que o arrendamento vale por seis meses, por exemplo, quando as partes não acordem o prazo do arrendamento (cf. artigo 21º, nº 1). Outros casos em que a Lei do Inquilinato estabelece como sanção que o arrendamento vale por seis meses são os artigos 13º e 16º, nº 2. Portanto, nessa óptica, o limite máximo de um ano estabelecido no artigo 1054º, nº 2 não poderia ser aplicado por se revelar desajustado perante o sistema da Lei do Inquilinato. Partindo do princípio de que se trata de uma lacuna da Lei do Inquilinato, que é uma lei especial, esta segunda via passa por integrar a lacuna no próprio sistema instituído por esta lei, através da aplicação por analogia do disposto no artigo 21º, nº 1 da Lei do Inquilinato. Este artigo apresenta-se como o afloramento de um princípio geral consignado na Lei do Inquilinato de que, sempre que as partes não acordem o prazo ou sempre que se verifique a infracção a alguma disposição legal, o arrendamento é considerado válido por seis meses. Por conseguinte, a ser adoptado este segundo entendimento, o prazo, tanto da prorrogação, como da renovação, deveria ser também de seis meses, podendo o contrato prorrogar-se ou renovar-se sucessivamente. Em todo o caso, é de lembrar que o artigo 1º, nº 1 da Lei do Inquilinato determina a aplicação subsidiária do Código Civil, o que pode também constituir um argumento a favor da aplicação subsidiária do artigo 1054º, nº 2 a este caso. Artigo 1055º (Denúncia) 1. A denúncia tem de ser comunicada ao outro contraente com a antecedência mínima seguinte: a) Seis meses, se o prazo for igual ou superior a seis anos; b) Sessenta dias, se o prazo for de um a seis anos; c) Trinta dias, quando o prazo for de três meses a um ano; d) Um terço do prazo, quando este for inferior a três meses. 2. A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao fim do prazo do contrato ou da renovação. O artigo 1055º é aplicável ao contrato de aluguer e ao arrendamento de prédio rústico. No âmbito do arrendamento urbano, é aplicável o artigo 54º da Lei do Inquilinato, que determina que a denúncia efectuada pelo senhorio é, obrigatoriamente, judicial, e que deve ser feita com a antecedência mínima de seis meses relativamente ao fim do prazo do contrato. Importa, porém, chamar a atenção para o facto de a Lei do Inquilinato não estabelecer, pelo menos directamente, uma solução para a antecedência da denúncia nos contratos de arrendamento cuja duração seja inferior a seis meses. Com efeito, esta é uma possibilidade real, na medida em que a Lei do Inquilinato não estabelece nenhum prazo mínimo de duração do contrato, mas somente um prazo máximo (trinta anos, ao abrigo do artigo 20º). Por isso, tratando-se, por exemplo, de arrendamento por três meses, pergunta-se, qual a antecedência com que o senhorio deve fazer a denúncia? Por outro lado, num arrendamento por seis meses, será que o senhorio está obrigado a fazer a denúncia logo no primeiro dia de vigência do contrato, para assim cumprir a antecedência necessária prevista no artigo 55º? Este problema traduz um autêntico vazio da Lei do Inquilinato, susceptível de ser preenchido por meio do regime subsidiariamente aplicável constante do Código Civil, nomeadamente, das alíneas c) e d) do artigo 1055º. A razão de ser da regra constante do artigo 1055º, alíneas c) e d) é a mesma, quer se trate de aluguer, quer de arrendamento rural ou urbano, ou seja, o que está em causa é a determinação de um prazo razoável que permita ao locatário ser avisado e contar com a necessidade de ter de procurar 267